2020中国(长沙)装配式建筑
与工程技术博览会

China (Changsha) Prefabricated Building and
Construction Technology Expo 2020

时间:2020年10月23日-25日

地点:长沙国际会展中心

(地铁2号线/4号线,光达站)

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胡葆森“装配”筑友

胡葆森一直在为“建业+”谋篇布局。

 

2019年7月,他以16.5亿的代价,从中民投手中接下了中民筑友(后更名为“筑友智造”),为建业集团在地产业务之外,又装上一个“轮子”。多了一个平台,它的融资渠道随之拓宽。

 

2月12日,(00832.HK)发布公告称,关联公司嘉耀,建议发行于2021年到期,本金总额为2.03亿美元的担保债券,债券利率为6.875%。建业地产及其附属公司,作为此次发债的担保人。

 

嘉耀是筑友智造的全资子公司,也是上市平台(00726.HK)的控股股东。它是智慧建筑整体解决方案的运营商,此次所筹款项,将用于生产建筑材料业务、研发、投资及一般营运资金用途。

 

十几年前,胡葆森与王石、冯仑到日本参观学习,第一次对装配式住宅产生了兴趣。如今,他将装配式建筑纳入自己的延伸半径,表面上看似乎只是在为建筑质量做铺垫;但背后隐藏的节省成本的心思,却逐渐显现。

 

“建业+”一石二鸟

 

为美元债做担保,建业地产也能从中获利。

 

据公告介绍,只要担保契约仍具十足效力,发行人须于反弥偿及融资协议日期后,按年向建业地产支付债券本金总额1%的担保费。按此计算,在这笔担保中,建业地产每年就可得到203万元的收入。

 

这种操作,建业集团在内部辗转腾挪间,已驾轻就熟。回望过往的交易,2016年4月,建业地产为建业物业6.5亿元的资产支持证券做担保,同样也获得了相等于担保金额1%的服务费。

 

但这并不是胡葆森的最终落点。

 

2019年上半年,建业地产毛利率、净利率分别下跌了8.7以及3.5个百分点。不稳定的运营指标,或许令他有所忧虑;他心中盘算的,是如何借助装配式建筑,缩短地产项目的工期,从而实现更快的资金周转和回笼,节省成本。

 

再者,近年来,政府明确提出“加大政策支持力度,力争用10年左右时间,使装配式建筑占新建建筑的比例达到30%”。胡葆森坐拥一家装配式建筑公司,就可以为建业的发展提供便利。

 

此前建业一直固守河南,但从去年开始,胡葆森终于松了口,其声称“会走出河南,但有条件,走出去的业务必须是轻资产,半径也仅为500公里。”他之所以会如此谨慎,可能是苦于没有一个真正合适的机会。

 

但入手筑友智造,或许是另一个走出去契机。

 

清理筑友地产业务

 

收购筑友智造科技后,胡葆森很快地清理它的地产开发业务,避免与建业地产产生竞争关系。他需要两个兄弟“协同”。

 

2019年12月19日,筑友智造科技以1.11亿元的代价出售旗下全资子公司周口建恒房地产99%股权,但依然保留了1%股权。

 

资料显示,周口建恒于2019年10月29日成立,为筑友智造的间接全资附属公司,该公司于11月在公开市场以6.04亿元获得一宗地块,地块位于河南周口市太清路北侧、汇丰路南侧与规划路西侧交叉口,总面积约为16.77万平方米,为住宅及工业用途。

 

自其成立起至2019年12月10日止期间,周口建恒的未经审核除税前及除税后净亏损分别约为665元及665元,未经审核资产净值约为999.9万元。根据由独立估值师发出之估值报告,周口建恒于2019年12月10日的资产净值估值为1.12亿元。

 

公告对接盘方河南济钢房地产开发有限责任公司(济钢地产)的着墨并不多。它由河南济源钢铁(集团)有限公司间接全资拥有,主要从事物业开发。公告披露,济钢房地产及其最终实益拥有人为筑友智造及其关连人士之独立第三方。

 

为什么建业地产不从筑友智造科技手上接盘呢?这是一个谜。

 

或许因为对接盘方的披露不够详实。2020年2月4日,筑友智造科技补发了一则公告,专门介绍济钢地产的股东们。

 

济钢地产成立于1998年,注册资本5000万元,法定代表人李玉田,它的母公司河南济源钢铁(集团)有限公司有三个股东,分别是河南济源钢铁投资控股有限公司(89.4%)、济源市国泰企业管理资讯有限公司(10%)、济源市民安投资有限公司(0.6%),其中,李玉田个人持有河南济源钢铁投资控股43.88%股权。它曾当选为“济源十大当代愚公”。

 

但济钢地产的地产业务比较单薄,旗下仅有三家公司:济源国泰物业、济钢房产咨询、济源建置房地产。其中,济源建置房地产成立于2019年6月21日,济钢地产只占10%,持股51%的济源建业城市发展是建业集团旗下子公司。

 

李玉田与胡葆森在地产业务上的一次交集。在河南商界,他们相互欣赏,彼此珍重。2018年6月15日,济源钢铁举办60周年庆祝活动。建业董事长胡葆森到场祝贺,直言“向济源钢铁董事长李玉田致敬”。

 

担保融资

 

建业集团对筑友智造的一系列动作,可见其对这个平台的重视。

 

2019年7月,经过一番交易之后,胡葆森手握筑友智造100%股权,此后便开始迅速介入装配式建筑业务,以便促成其与地产板块之间的协同。

 

两个月后,胡葆森获委任为上市平台筑友智造科技的执行董事、董事会主席;郭卫强获委任为执行董事及行政总裁;李桦、王俊获委任为非执行董事。

 

其中,除了胡葆森为建业地产董事会主席之外,郭卫强、李桦、王俊等也在建业地产任职,分别担任副总裁、非执行董事、执行董事等。这意味着,建业地产与筑友智造已紧紧地绑定在了一起。

 

11月至12月间,建业地产连续两次与筑友智造订立服务协议。筑友智造将向建业地产拟开发的房地产项目,提供工程设计、施工总承包工程、混凝土预制件的制作、运输及安装、成品房装修及彩力板供应等服务。

 

在两大板块加速融合的过程中,胡葆森也不得不考虑为筑友智造输血。

 

这个从中民投接过来的资产,运营及现金状况并不理想。2019年中期,筑友智造科技股东应占溢利为-1133.90万元,处于亏损状态;期末现金及现金等价物净额也仅为3767.50万元,同比大幅下降。

 

官网显示,筑友智造已在全国22个省、48个市布局智能化数字工厂,拥有全球首创的EMPC业务模式,已服务全国项目600万平米。处于研发拓展的阶段,该企业在手的资金显然不够用。

 

在这种情况下,引入真金白银变得十分迫切。也许正因为此,才有了这一次的发债动作。

 

老金主中国平安再出手

 

此次发行的2.03亿美元债券,投资者为中国平安保险海外(控股)有限公司,为中国平安的直接全资附属公司,是其集团进行海外投资的主要平台。按照协议,投资者已同意认购及支付,或促使认购及支付债券。

 

回顾以往,胡葆森与中国平安的生意往来时常出现。

 

2015年10月,建业集团与中国平安旗下的,在郑州建业艾美酒店举行战略合作签约仪式。平安银行为建业集团提供了100亿元的融资额度,建业集团也选择平安银行作为开展金融业务的主办银行。

 

彼时的胡葆森刚从欧洲回来,他还来不及倒时差,就带着部下出席了答谢会。会上,胡葆森在大谈中国城镇化趋势、行业洗牌的同时,也没忘感谢平安银行对建业的支持。

 

2016年6月,中国平安旗下的平安信托,又同意成立一项信托基金,透过基金向建业开封注资5亿元。其中,6000万将注入建业开封的注册资本,其余4.4亿元作为它的资本储备。

 

增资完成后,建业开封的经扩大注册资本为1亿元,并由建业地产旗下的建业中国,及平安信托分别持有60%及40%股份。这在一定程度上,满足了建业地产项目开发的资金需求。

 

类似于这种合作,并不鲜见。从中国平安的角度看,随着保费的增长,其资金配置需求也不断加大,这促使他们在市场上不断寻求投资的“猎物”。但此次,它为何会选择美元债?

 

目前,国内虽然还处于疫情之下,但外资对中国房地产市场,似乎依旧保持着投资的热情;外资机构普遍认为,疫情仅为短期影响,不会造成地产行业的根本性动荡。

 

在这种情况下,房企发行美元债也热度不减。据乐居财经统计,仅自2月份以来,新城控股、佳源国际、荣盛发展、中梁控股、合生创展等房企,纷纷发行美元债,所涉金额已达25亿美元。

 

值得一提的是,专业人士对乐居财经分析,疫情或许在一定程度上,反而催生了保险业较好的发展,险资的资金积累因此被推高,对外投放的需求也将明显增加。

 

建业集团、中国平安各自瞅准发债与投资的时机,一拍即合也在情理之中。不过,中国平安也为自身画了一条投资的“安全线”,协议中规定“发行人或担保人违反认购协议,其须按要求向投资者支付相等于有关税后亏损的金额。”